lunes, 18 de junio de 2012

Los pisos bajarán un 25%

Los pisos bajarán un 25%
El aumento de las provisiones y el consiguiente rescate de los grupos financieros para afrontarlas facilitarán una rebaja del precio de la vivienda

Los inmuebles perderán la mitad de su valor desde los máximos de 2007.
Es la cifra mágica. La madre de todas las cifras.
¿Cuánto se ha de abaratar el precio de la vivienda para permitir que vuelva una cierta demanda a la actividad inmobiliaria que facilite a la banca dar salida al enorme stock de pisos que hoy por hoy acumula en sus balances?
Casi cuatro años después del estallido de la burbuja inmobiliaria, el precio de las viviendas en el mercado español parece que aún no ha tocado fondo.
El último informe del Fondo Monetario Internacional (FMI) sobre el sector financiero indica que el precio de los inmuebles se encuentra entre un 20% y un 25% por encima de lo que actualmente ofrecen los compradores.
"La vivienda es hoy por hoy una actividad totalmente bancarizada, para que las entidades financieras sólo ofrecen hipotecas a un precio atractivo para aquellos pisos que tienen en cartera y condenan al fracaso el resto de compraventas, que, paradójicamente, ofrecen precios inferiores", explica Rafael López-Palacios, de la consultora inmobiliaria Bream Real Estate.
Una posición de la banca que dificulta no sólo el saneamiento de su voluminoso stock de viviendas- el FMI calcula que tiene adjudicadas un mínimo de 200.000 unidades-, sino también el correcto desarrollo de un sector clave para la economía española.
"El precio de los pisos ha caído en España más de un 20%, un porcentaje similar a la depreciación de que han sido objeto otros países de la zona euro que también han experimentado burbujas similares, pero menos que en Irlanda y en Estados Unidos" , indica el FMI en el mismo informe.
Entre finales del 2007 y finales del 2011, el precio de los inmuebles en Irlanda se ha desplomado un 50%, es decir, en el mejor de los casos el mercado español se encuentra a medio camino de la corrección ya en marcha.
La última reforma financiera, aprobada por el Consejo de Ministros el mes pasado, obliga a los grupos financieros a aumentar las provisiones inmobiliarias, un hecho que teóricamente debería ayudar a reducir los precios ya facilitar su venta.
Las provisiones no son más que un reconocimiento de la devaluación del valor que presentan los activos y, por esta razón, se reserva una cantidad de dinero para amortiguar las pérdidas que aflorarán cuando se proceda a su venta.
En el caso de la última reforma, estas provisiones se elevaron al 35% para las viviendas terminadas, al 65% en las promociones en marcha y al 80% de las reservas de suelo.
Finalmente, las provisiones para el crédito al promotor inmobiliario pasaron del 7% al 30%.

La demanda
"Hay que tener en cuenta que las compraventas que se acuerden entre particulares ya recogen una rebaja del precio de la vivienda de cerca del 50% desde los máximos de 2007", dice López-Palacios, que añade: "Hacia esta rebaja se moverán los pisos en manos de la banca gracias a la nueva regulación financiera. "
Con todo, varios expertos consideran que este aumento de las provisiones y el consiguiente y necesario rescate de la banca española para poder afrontarlos no debe llevar necesariamente a la reactivación de la compraventa de viviendas.
"El saneamiento de la cartera inmobiliaria de la banca y el ajuste de los precios son importantes porque es el primer paso para la reactivación del sector, pero eso no quiere decir una inmediata y rápida recuperación de la demanda", sostiene José García Montalvo, profesor de economía de la Universidad Pompeu Fabra.
Según las estimaciones del mismo sector, y que recoge el FMI, el stock de viviendas pendientes de comercialización en el mercado español se sitúa entre las setecientas mil y el millón de unidades, una cantidad la absorción de la que alargará como mínimo cuatro años, según el organismo internacional.
"La clave para solucionar el problema inmobiliario, y de la economía en general, es que vuelva a fluir el crédito", sostiene López-Palacios.
Un punto que no parece que haya solucionado el rescate.
A pesar del ajuste de los precios residenciales, la demanda no se recuperará de forma inmediata
José García Montalvo
PROFESOR DE LA UPF

El rescate puede ser la reestructuración definitiva de la banca, pero no aumentará el volumen de préstamos
Jaume Guardiola
CONSEJERO DELEGADO BANCO SABADELL

Las compraventas entre particulares ya recogen una rebaja de cerca del 50% desde los máximos de 2007
Rafael López-Palacios
DIRECTIVO DE BREAM REAL ESTATE

El precio de los pisos ha caído en España al igual que en otros países de la UE, pero menos que en Irlanda y en EEUU
Informe del FMI
Provisiones todavía insuficientes

Los profesionales del sector inmobiliario y financiero esperan que la reforma financiera de mayo se complete, cuando llegue el dinero del rescate, con nuevas medidas que cierren definitivamente el saneamiento de la banca.
Se trataría, en este caso, de aumentar las provisiones de las hipotecas a particulares y de las viviendas terminadas pero no comercializados.
"Las promociones terminadas deben estar aprovisionadas actualmente al 35%, una cantidad que parece todavía insuficiente para que los precios llegarán a caer un 50% desde máximos", sostienen fuentes financieras.
En todo caso, José Luis Marín, de la consultora CB Richard Ellis, considera que el gobierno español debería de acelerar el calendario para el desembolso de las provisiones: "Las entidades no se sienten presionadas porque tienen tiempo para hacerlo hasta en diciembre del año que viene.
"Marín opina que en la banca con ayudas públicas se le debería obligar a vender cada año una parte de su cartera de pisos.

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